何謂凶宅?

「 凶宅 」在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範，目前多是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷。根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，建物專有部分於賣方持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載。但是近期凶宅已經有新的定義與擴大解釋，已非早期內政部解釋非自然死亡於專有部份，法界傾向擴大解釋意外死亡+屍體發臭流屍水“客觀上一般人無法承受這個壓力”均屬凶宅範圍

 

需用心理學的角度來個案判斷，比較特殊案例還是看法官心證，例如獨居老人自然死亡但是陳屍已久才被鄰居發現，這種可能會被歸類為凶宅

 

 要注意的是「 自殺 」不一定會形成「 凶宅 」！關鍵點通常是「 發生地 」及「 陳屍地點 」在哪裡！

 

如果陳屍地點是在公設區域，或是墜落之後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上，則該棟建物在法律上除了 「 在專有部分有求死行為（跳下去）致死 」，會被認定是凶宅外，其他戶別則不會！

 

內政部函釋

依據公寓大廈管理條例，公寓大廈建物結構上可區分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部分」等四種類型。內政部的函釋認為賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

 

故以內政部函釋的意思，在專有部分有求死行為，及陳屍位置如果都是專有部分，兩間都算是凶宅。

 

買到凶宅可以求償嗎？

依一般風俗民情與法制，自殺屬於違反公序良俗的行為！所以當房客在承租的房屋中自殺死亡，導致房屋變成凶宅，房客的繼承人是可能會遭房東依民法第 184 條第 1 項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」後段請求損害賠償。要這位房客的繼承人賠償因為變成凶宅而對於房東的損失。

 

買到凶宅怎麼辦？

可要求解除買賣契約或減少價金

 

法院實務上普遍認為「 凶宅 」屬於「 物之瑕疵 」，也就是說，凶宅是有瑕疵的房子。主要理由是覺得依照社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死的狀況，還是存在嫌惡、畏懼的心理。因此證明，如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件，將使該戶失去正常時候的價值，算是”有瑕疵的物”。所以造成在交易市場中，凶宅價格低落。

 

民法第 354 條規定，出賣人應負「 物之瑕疵擔保責任 」。

 

民法第 359 條與第 365 條，買方應該在發現是凶宅後，立即通知賣方。這樣就可以在通知賣方後 6 個月內向賣方主張要解除買賣契約，或是減少售價。如果賣方故意不告知是凶宅，則不會受到 6 個月的時間限制。但要注意請求權時效，如果已經交屋超過 5 年，就不得提出了。

 

賣方如果是屬於「故意」不告知是凶宅（在不動產說明書中說謊、登載不實）。買方可以選擇不解除買賣契約，也不請求減少價金，而是可以在 15 年內（目前實務見解）向賣方請求損害賠償。

 

賣方如果是「故意」不告知，則還可能因此觸犯刑法的詐欺得利罪。

民法第 360 條之規定

刑法第 339 條第 2 項詐欺得利罪。