重購退稅

換屋是人生大事，隨著房價上漲，換屋的成本也越來越高。為了減輕換屋族的負擔，政府推出了「重購扣抵/重購退稅」的節稅優惠方案。針對前述財產交易所得稅與房地合一稅的扣抵或退稅，新屋或舊屋的所有權人，無論是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請。但要注意的是，政府為了避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用，退稅申請將不會被核定。

 

申請條件

民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為，並符合以下條件，即可申請重購扣抵或退稅：

• 出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在2年以內
• 出售的房地賣出前一年內無出租、供營業或執行業務使用

 

新制 vs. 舊制

重購扣抵/退稅的適用稅制有所不同，民眾可依購屋時間判斷適用哪種制度：

 

注意事項

• 無論新制或舊制，退稅都僅針對自住房屋。
• 新制重購後5年內不得改作他用或再移轉，否則將追繳原退還稅額。
• 所得稅舊制僅針對「小換大」才能退稅（新購屋總價需大於舊屋總價），新制房地合一稅則放寬大屋換小屋可按比例退稅。
• 新屋或舊屋的所有權人，無論是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請。
• 舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮為未成年子女。

• 三種稅目重購退稅/扣抵條件整理

【實例說明】

房地合一稅退稅 以小換大

重購房地之總價大於出售之房地總價，出售時所繳納之房地合一稅可「全額」退回。

 

舉例來說：

許先生於 108 年 1 月買進 A 房地並設籍居住，111 年 7 月以 2,500 萬元出售，並繳納房地合一稅 200 萬元，另於 112 年 7 月以 3,000 萬元買進 B 房地並設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，重購期間也在 2 年內，加上重購房地之價額（3,000萬）大於出售之房地價額（2,500萬），故許先生賣房地所繳納稅額，可全額申請退還 200 萬元。

 

以大換小

重購之房地總價小於出售之房地總價，出售所繳納之房地合一稅只能「比例」退回。

 

舉例來說：

陳小姐於 108 年 1 月買進 A 房地並設籍居住，111 年 3 月以 2,500 萬元出售，並繳納房地合一稅 100 萬元，另於 112 年 11 月以 2,000 萬元買進 B 房地並設籍居住，亦無出租、供營業或執行業務使用，重購期間也在 2 年內，但因重購房地之總價（2,000萬）小於出售之房地價額（2,500萬），故陳小姐賣房地所繳納稅額，僅可依重購總價比例申請退還 80 萬元。

〔100萬元 ×（重購價額 2,000 萬元 ÷ 出售價額 2,500 萬元）＝ 80 萬元〕

土地增值稅重購退稅計算公式 （與實際成交市價無關）
新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）
已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。
 

舉例來說：

許先生於112年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款50萬元。許先生於113年12月看中三棟房子，想自其中選1棟，我們來算一算，這三棟房子分別可退還多少稅款？

（甲屋土地現值500萬元、乙屋土地現值430萬元、丙屋土地現值300萬元。） 
甲屋：新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款）
=500萬－（450萬－50萬）＝A（100萬）
已繳土地增值稅款≦A
50萬<100萬
結論：購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回
 

乙屋：新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款）
430萬－（450萬-50萬）＝A（30萬）
已繳土地增值稅款＞A
50萬＞30萬
結論：購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元

 

丙屋：新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款）

300萬－（450萬-50萬）＝A（-100萬）

已繳土地增值稅款＞A

50萬＞-100萬

結論：購買丙屋無法退還土地增值稅